香港楼价明年有望回升美元加息影响有限

“房屋政策将是每位香港特区行政主座主要关注的议题，在增加供给上其实不存在太多争辩的空间，政府不会在楼价未显著回落前削减调控。”

香港楼市今年出现惊天大逆转，新“辣招”是不是能阻拦楼价上涨的脚步？

“今年年初调整结束后，市况逐步回温，下半年楼市连续升温，直到11月初香港特区政府推出新的调控办法，加上美国加息的影响，如今市场张望氛围浓重。”华夏地产亚太区总裁黄伟雄向21世纪经济报道记者表示。

黄伟雄坦言，特区政府11月初出台的15%印花税政策只能长久刹停上升中的楼价，但并未能处理根本问题，“如今市场上自己有许多刚性需求，辣招反而迫使小业主和开发商暂停售楼，致使市场长久供不该求，拔苗滋长。同时因为港元与美元挂钩，香港楼市遭到全球热钱的追捧，我们估计来年楼价全年有5%的升幅。”

但是，国际货币基金组织（IMF）上周在拜访香港后发表代表团总结报告指出，香港楼市已接近上升周期的尾声，缘由是住宅物业估值偏高，若利率上升脚步较预期快，楼价也许会有急跌的风险。

交通银行香港分行首席经济及战略师罗家聪以为，市场广泛预期美国加息速度不会太快，假如只是1％-2％的加幅，在如今香港整体按揭贷款利率偏低的情形下，影响不会太大。但他强调称，一旦外围经济有向下迹象，有也许触发香港楼市进入熊市。

楼市供求依然失衡

香港特区行政主座梁振英12月9日下午宣告不加入下一届竞选，激发市场担心特区政府现有的房屋政策是不是会出现停止。投资者用“脚”投票立刻作出反响，截至9日收盘，香港地产股录得显著升幅，长实地产升1.8%，新鸿基地产上涨2%，新世界发展微升0.8%。

“短时间内确实会对楼市有一些心理影响，部分潜在买家也许出于对将来楼市政策的担心，而选择提早入市，同时开发商卖楼也更加活跃。”黄伟雄说。他表示，来年香港新楼销售金额有希望冲破200亿港元，创下历史新高。

公布数据显示，来年香港估计有超出50个新楼盘项目推出，提供约2.8万个单位。但市场人士以为，考虑到香港楼市供求依然失衡，需求兴旺，开发商不太也许掀起价钱战。最近，中国海外旗下的豪宅项目鸭脷洲南区·左岸就宣告，撤消向买家提供1%现金回赠。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，行政主座梁振英宣告不竞逐蝉联，市场关注对楼市后市的影响，但香港久远房策已经确立，估计新行政主座上任后短时间调整辣招的空间不大。

一直以来，梁振英强调剂决住屋问题作为施政的“重中之重”。他在今年1月13日发表任内第四份施政报告明确提出，将来数年香港特区政府筹划大幅增加房屋和土地供给，从而达到克制房价的用处。

事实上，香港特区政府于五年前开始加速卖地，目的将每年新增私楼供给单位增加到1.8万-2万个。如今，这项政策已有所成效，私家住宅供给量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后，已连续五年连续增加。

21世纪经济报道记者翻查的资料显示，自梁振英2012年3月被选行政主座以来，香港特区政府前后出台了多项楼市调控政策。在2012年10月，推出买家印花税（BSD）及推出增强版额外印花税（SSD）。在2013年2月，向非初次置业的业主征收双倍印花税（DSD），并于今年11月整体提升非首置买家印花税率，一致提升至15%。

瑞信则公布报告指出，梁振英上任前，即2009年10月-2011年6月期间，特区政府推出过6次收紧办法，增加土地供给和收紧按揭成数。梁振英上任后的51个月，政府推出8次收紧办法。

该行以为，房屋政策将是每位香港特区行政主座主要关注的议题，在增加供给上其实不存在太多争辩的空间，所以增加土地供给仍会在下任特区行政主座的议程上，政府不会在楼价未显著回落前削减调控。

楼价或回历史高位

美元加息一度被以为是压垮香港楼市的“最后一根稻草”，但是事实也许并不是如此。

“如今大部分住宅按揭贷款的息率大约在1.8％-2.1％之间，考虑到如今香港银行资金非常富余，即便来年美国加息，前一两次香港银行未必即时加息，而且加息的幅度有限，估计低息环境仍将持续，对楼市的影响主要为长久的心理因素。”黄伟雄坦言。

他续称，来年第二季度香港楼市有希望重拾升势，华夏城市抢先指数CCL也许重回150点的历史高位。体现二手楼价的华夏城市抢先指数（CCL）12月9日报144.91点，环比升0.3%。其中，大型单位楼价升势凌厉，环比上涨1.83%，创近十五个月来的新高，接近去年9月的历史高位。

在特区政府的新辣招出台后，多家香港当地大型银行进一步提升现金回赠的金额，由月初最高为贷款额1.3%上调至1.4%，即每100万港元贷款，两周内能够取得额外1000港元的回赠。

其中，中银香港更推出非常具有吸引力的按揭筹划。好比，买楼业务向该行假贷100万港元，可取得1.4%（1.4万港元）现金回赠，全期H加1.38％（H以0.38％计算），这意味着实际供款利率仅为1.76％。贷款额200万港元以上，息率则为全期H加1.37％，假贷300万港元则以息率全期H加1.35％，而且可享高息挂钩存款户口。

莱坊高等董事和估价及询问部主管林浩文表示：“通过金管局数轮的逆周期办法，和银行陆续收紧压力测试，如今全部香港楼市的风险在银行系统非常可控。假如加息的幅度在2%以上，其实不会对香港楼市形成本质的影响。”

以一个售价1500万港元的住宅单位为例，依照如今五成的按揭上限，买家必须拥有每个月起码8.6万港元的收入，但香港唯一8%的劳动听口的收入达到这个水平。

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