量价皆降北京租房市场更冷了

天气转冷，北京租赁市场也正式入冬，市场淡季叠加部分区域疫情反弹因素，11月北京租赁市场呈现加速降温趋势日前，贝壳研究院发布数据显示，11月北京市租赁成交量环比减少超过10%，各城区租赁市场均保持降温趋势从租金水平来看，11月北京市平均月租金水平为84.9元/平方米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%，租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势

租金水平连续4个月下滑

根据贝壳研究院数据，2021年11月北京市租赁市场成交量环比减少10.7%，相比于2019年，2020年同期，由于叠加了短暂的小范围区域的疫情反弹，租赁市场呈现加速降温从租金水平来看，2021年11月北京市平均月租金为84.9元/平方米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%

今年下半年，伴随着毕业生的租赁需求集中释放，北京市租赁市场在7月达到年内市场热度高峰，8，9月租赁市场持续降温，10月曾呈现小幅回温，11月则延续此前的降温趋势，租金水平自8月开始连续4个月保持下跌趋势。

丰台西红门地区某中介销售人员告诉北京商报记者，虽未有明确划分，但租赁市场存在明显的淡旺季春节后的2—3月返工潮，暑假期间的6—8月毕业季，都是传统的租赁市场旺季受疫情影响，北京流入人口明显下降，传统旺季的表现也发生偏移，而淡季则更加惨淡

目前北京整体上是‘差’的，不过也存在区域差异，毕竟租金水平的高低，受供需因素的影响西红门最近几个月，附近有几个公寓楼都在拆迁，房源少了，价格反而比之前旺季还要高一些上述中介人员表示

为保障租赁市场供需均衡，近期北京市发改委，住建委联合发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》《通知》中明确提出，要重点扩大了公租房，保障性租赁住房的增量建设供应，旨在提升租客的租住品质其中，集体土地租赁住房的建设是保障性租赁住房的重要供给方式之一根据消息显示，北京市当前已经开工建设数十个集体土地租赁住房，即将陆续入市

除此之外，北京还积极盘活存量资源日前，北京市规划和自然资源委员会公布，顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批，原则同意天竺万科中心D座，万科28街区2#楼商业办公项目改建宿舍型租赁住房项目上述商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目，预计将提供宿舍874间

六成商圈租金环比下跌

市场热度方面，北京各城区市场热度均保持降温，除丰台，通州和大兴区外，其余7个城区租金均环比下跌从成交量来看，根据贝壳研究院数据，11月北京市10个城区成交量均环比减少，其中海淀，东城，通州，昌平及顺义区环比减少超过10%

从租金水平来看，11月丰台，通州和大兴区租金环比基本持平或微涨外，其余7个城区租金均保持环比下跌趋势，跌幅不超过4%，有赖于有效的疫情防控，各城区租金同比均保持稳中微涨，相比于2019年同期水平，10个城区的租金水平均保持微涨。

今年北京租赁市场热度TOP30商圈中八成商圈11月市场环比降温，鲁谷，苹果园，朝青，旧宫，东坝，广安门成交量环比增加，六成商圈11月租金环比下跌根据贝壳研究院数据，今年以来市场热度TOP30的商圈中，11月回龙观，望京，鲁谷租赁市场热度领先，鲁谷，苹果园，朝青，旧宫，东坝，广安门成交量环比增加，其余24个商圈均环比减少，其中降幅超过30%的为长阳，武夷花园

从租金水平来看，11月TOP30商圈单平米月租金最高为酒仙桥，最低为长阳，套均月租金最高为双井，最低为顺义城，TOP30商圈中北七家，北苑，酒仙桥，旧宫，马家堡，青塔，双桥，顺义城，武夷花园，玉泉营，枣园，常营等12个商圈环比微涨或基本持平，其余18个商圈租金水平均环比下跌，从同比来看，除了科技园区外，其余商圈均保持同比微涨。

成交周期延长

整体来看，11月北京房客源成交周期环比延长，不过房源出租难度低于疫情前同期水平。

根据贝壳研究院数据，11月北京房源成交周期为32天，环比延长1.8天，同比缩短13.4天，比2019年同期缩短7天客源成交周期为12.8天，环比延长0.1天，同比延长1.6天，比2019年同期延长0.5天

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，房客源成交周期自9月开始，连续3个月保持延长趋势，传统市场淡季，叠加短暂的疫情反弹，使得业主房屋出租难度提升，但对比2019年同期，房源更容易出租客源成交周期高于疫情前水平，主要是经历过疫情后，租客租赁时考虑的因素增加，如小区位置，物业等，决策周期延长

黄卉预计，12月北京租赁市场保持降温，租金水平或保持下跌现阶段租赁市场处于传统淡季，高校毕业生租赁需求在6—8月集中释放，租赁市场租赁需求减弱，9月开始进入传统租赁市场淡季，预计12月租赁市场活跃度或保持下降，租金水平或继续保持稳中回落趋势

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11月六成城市租金低于疫情前同期

房地产市场的金九银十，恰是租赁市场的铜九铁十，告别暑期的热度高峰，全国租赁市场呈现加速降温趋势日前，贝壳研究院发布数据显示，根据贝壳研究院数据，11全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%，从租金水平来看，全国重点40城租金水平为39.4元/平方米，租金指数环比下跌1.3%，同比稳中微涨，比2019年同期仍下跌4%

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，今年租赁市场在7，8月达到年内市场热度高峰，伴随着毕业生租赁需求基本释放，9月租赁市场进入淡季，10，11月保持降温趋势，由于短暂的疫情反弹11月有所加速事实上，10月中下旬开始，部分区域陆续呈现出疫情短期反弹，在租赁市场淡季，部分城市的租赁市场加速降温，不过有赖于有效的疫情防控，此轮疫情对租赁市场的影响限定在一定范围内

分城市来看，全国各能级城市均环比降温，新一线及其他二线城市热度环比三连降，一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。

根据贝壳研究院数据，11月一线，新一线及其他二线城市租赁成交量均环比减少，降幅均超过10%，不过高能级城市降温较缓新一线及其他二线城市9，10，11月连续保持降温趋势，一线城市曾在10月有小幅回温，主要是由于市场淡季租金下降，上海，北京租金敏感性租客租赁需求强化，成交量环比增加

从租金水平来看，11月贝壳平台一线城市月租金水平为75.4元/平方米，租金水平环比下跌1.2%，同比微涨，比2019年同期微涨1.4%，新一线城市月租金水平为30.5元/平方米，租金水平环比基本持平，同比微涨，比2019年同期微涨2.6%，其他二线城市月租金水平为24.6元/平米，同比微涨，仍低于2019年同期水平。

去年由于疫情冲击，租金水平低温运行，今年有赖于有效的疫情防控措施，各能级城市租金均呈现同比微涨，其他二线城市租金仍低于疫情前水平黄卉称

不同于前两年，今年11月全国各城市租赁市场均呈现降温趋势，哈尔滨，郑州，大连以及兰州市环比降温幅度最大，超过30%全国重点40城租赁市场均处于传统淡季，10月中下旬开始，小范围区域疫情出现短暂反弹，加速了区域的租赁市场降温

11月超六成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年同期最低根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城中东莞，杭州，南昌，厦门，武汉和沈阳市等15个城市租金水平环比微涨或基本持平

在地产分析师严跃进看来，租赁市场的不景气，也受房地产市场大环境的影响，北京等一线城市属于高点回落，而二三线城市则是重心的转移信贷政策加码，让二手房市场急速入冬，一大部分城市的二手房处于难卖又难租的困境

整体来看，11月全国房源成交周期走高，客源成交周期基本持平，但两者均高于疫情前同期水平。

根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城房源成交周期为49.2天，环比延长3.7天，同比缩短3.4天，比2019年同期延长7.1天，客源成交周期为10.3天，环比，同比均基本持平，比2019年同期延长2.3天。

黄卉称，由于租赁市场继续变冷，房源成交周期11月保持延长趋势，房屋出租难度提升客源成交周期维持在较高位，8—11月变化较小，变化幅度在0.5天以内，经历过疫情后，租客在租房的决策时间延长，以降低租赁过程中的风险

贝壳研究院方面预计，今年12月全国租赁市场热度将继续保持低温，在疫情不反弹的情况下11月受疫情抑制的部分区域的租赁需求释放，局部区域或会呈现回温趋势。

报告称，今年10月中下旬开始，部分区域出现疫情反弹，11月全国重点40城租赁市场加速降温，各能级城市均保持降温趋势由于目前仍处于租赁市场淡季，在春季前租赁需求较弱，12月租赁市场仍将保持低温趋势此外在疫情不出现反弹的情况下，预计11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放，部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势

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