例题详解：营改增中不动产转让适用全额征税

原标题：例题详解：营改增中不动产转让适用全额征税

例题详解：营改增中不动产转让适用全额征税(二手房税收系列九)

清亮税政第13期

本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），营改增中不动产转让适用全额征税的有以下6道例题可供纳税人借鉴。

典型案例：

例一、销售自建老不动产。

某公司是增值税一般纳税人，2017年3月10日转让其2013年6月份自建的厂房，取得价款1200万元，该厂房作价600万元，可扣除的咨询费等进项税额为10万元。

选择简易计税方法：应纳增值税=1200÷（1+5%）×5%=57.14（万元）

政策规定，一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

例二、销售非自建新不动产。

某增值税一般纳税人，2016 年7月5日购进写字楼1层价税合计11100万元用于公司办公，记入“固定资产”科目，并于次月开始计提折旧。3月20 日，该纳税人取得该写字楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税额为 1100万元。假设该纳税人于2018年6月份转让该写字楼，取得价款13320万元，进项税额已抵扣完毕，那么如何计算缴纳增值税？

应纳增值税=13320÷（1+11%）×11%=1320（万元）

政策明确，一般纳税人销售其2016 年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

例三、销售自建新不动产。

某增值税一般纳税人，2016 年5月1日后自己新建厂房若干间，2017年3月转让取得价款1110万元，应如何计算增值税？

应纳增值税=1110÷（1+11%）×11%=110（万元）

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。政策要求，一般纳税人销售其 2016 年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

例四、小规模纳税人销售自建不动产。

某增值税小规模纳税人，2017 年3月1日将自建厂房若干间转让取得价款1050万元，应如何计算增值税？

应纳增值税=1050÷（1+5%）×5%=50（万元）

小规模纳税人销售其自建的不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

例五、个人销售购买不足2年的住房。

户口在北京、工作在深圳的张某，将坐落在三亚的持有不足2年的89平方米的住房对外转让取得收入186.9万元，则应如何计算应纳增值税？张某应向何地的哪个税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？

分析：张某销售该住房应按照价款和价外费用全额征税，应纳增值税＝186.9÷（1＋5％）×5％＝8. 90（万元）。张某应就其转让住房取得的收入向不动产所在地三亚地税部门申报纳税，无须向其户口所在地（北京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照 5％的征收率全额缴纳增值税，此项规定适用于全国所有地区。

例六、个人销售无合法凭证的住房。

北京某个人将其坐落在西城区的购买2年以上非普通住房对外销售，取得转让收入630万元，该住房购买时共支付价款合计525万元，有卖方的收款收据为证，问能否差额缴纳增值税，该项业务向人们警示了什么？

分析：按照财税[2016]36号文件规定，纳税人如未能取得合法有效凭证，则不能享受差额计税政策。该纳税人在北京西城区地税机关应纳增值税＝630÷（1＋5％）×5％＝30（万元）。该笔业务如果取得合法有效凭证，则应纳增值税＝（630-525）÷（1＋5％）×5％＝5（万元），节税25万元（30-5=25），它警示：一张合法有效凭证是多么的重要！

所谓合法有效凭证是指：

（一） 税务部门监制的发票。

（二） 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三） 国家税务总局规定的其他凭证。

注意事项：

1、对于增值税来说，计算销售额基本的原则仍是全部价款和价外费用，为了保证平稳过渡，在试点期间，仍保留了一些原营业税差额征税的规定。需要注意的是，差额征税的规定是正列举，只有列明的项目才允许差额征税，否则则不能差额计征。

2、纳税人采取折扣方式销售不动产，“价款和折扣额在同一张发票上分别注明”是指价款和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，以折扣后的价款为销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从价款中减除。

3、纳税人如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，可差额扣除计税。

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