一季度住宅用地供需两旺多策控制地价理性回归

在楼市“调控重拳”的传导下，土地市场正呈现新的特点。

4月17日，国土资源部发布了《2017年第一季度全国主要城市地价监测报告》（以下简称《报告》）显示，2017年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3880元／平方米，其中住宅地价6040元/平方米，环比增速2.06%，较上一季度下滑0.12个百分点。

报告指出，全国地价总体水平持续温和上行，住宅地价环比增速放缓、同比增速上升。其中，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价仍处于高位运行，而大部分二三线城市的地价处于温和上行态势，市场分化显著。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松在解读《报告》时称，在2016年全年土地市场整体量跌价涨，地价增速由降转升的背景下，2017年第一季度全国主要监测城市综合地价持续温和上行，住宅地价较快增长。“但随着主要监测城市住宅用地供应同比增加，供地结构进一步优化，以及热点城市调控收紧，市场交易抑制明显，热点城市住宅地价增速将会趋缓。”

一线城市住宅地价

环比增速放缓

国土部发布的数据显示，2017年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3880元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米，环比增速分别为1.16%、2.06%和0.62%。

需要指出的是，住宅用地2.06%的增长速度，按照国家统计局相关标准，仍处在较快增长阶段。

其中，环比来看，一线城市住宅地价平均增速为3.25%，尽管仍然显著高于二、三线城市的2.04%和1.66%，但较上一季度却下降0.80个百分点。同时，这也是2016年一季度以来，一线城市住宅用地价格增速首次低于4%，创下2015年四季度以来的近6个季度增速新低。

住宅地价环比上涨的城市92个，比上一季度增加3个，其中北京、上海、广州、南京、苏州等44个城市涨幅收窄，数量则比上一季度增加13个。住宅地价环比增速超过3%的城市有17个，较上一季度减少5个；环比下降的城市7个，比上一季度有所减少。

供给方面，《报告》显示，105个主要监测城市土地供应面积达到3.69万公顷，供应量环比减少50.45%，同比下降4.22%。商服、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应规模均出现了同比下滑。

唯一的例外是住宅用地。数据显示，一季度住宅用地供应约0.84万公顷，同比增长9.52%。由此不难看出，一季度住宅用地市场仍呈现出供需两旺的态势。赵松则指出，一二线城市住宅用地供应量同比增加明显。从20个热点城市的一季度土地供应来看，住宅用地供应同比增长超过30%。

这一看法也与机构数据相符。某机构此前发布《中国300城市土地市场交易情报（2017.1-3）》显示，一线城市共推出土地117宗，推出土地面积601万平方米，同比增加104%；成交楼面均价为19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢价率为20%。

建设用地规模总体“减量”

在土地市场未来走势方面，《报告》判断，2017年第二季度，整体经济趋稳向好态势将有所持续，预计商服、工业地价总体不会出现明显波动。同时，4月初住建部与国土部联合发文，进一步明确了在土地供应方面因城施策的数量性标准，以及编制和公布住宅用地供应规划、稳定预期的具体要求，多方合力下，住宅地价增速或将进一步放缓。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，随着新一轮调控的深入加码，一方面收紧楼市预期，另一方面，将会使楼市进入交易量低迷期，由此可能引发部分中小房企的资金问题，会使这些房企越来越难以进入土地市场，市场的竞争激烈程度下降，也有利于地价回归理性。但对于土地供应仍然严重不足，房企拿地热情极高的一二线城市而言，控制地价还需要包括限价、熔断在内更多的政策辅助。

上海某研究院智库中心研究总监严跃进则认为，调控背景下，对供应端而言，融资成本是房企需要考虑的另一核心问题。从近期银监会对防范房地产领域风险的表述来看，房企资金渠道还可能继续收紧，这也有利于土地市场回归理性。

不过，如何通过土地供应的因城施策，实现对土地市场的有效调控，被认为还需要面对建设用地规模总体“减量”的挑战。

4月14日，国土资源部审议通过2017年全国土地利用计划，该计划提出，2017年安排全国新增建设用地计划600万亩，这一数字比2015年实际净增加的713.5万亩建设用地，下降了约16%。

对此，《报告》认为，目前，房地产市场供给端根本性、制度性的长效机制尚在建设之中；下一步，建议着重从供给端入手，一是理顺政策体系，加强加快推进基础性制度机制研建；二是关注去库存加速下，部分三、四线城市房价及楼市杠杆率的变化；三是在分类调控的基础上，保持政策的稳定性，给市场以发挥作用、有序调整的空间。

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