加息预期骤起房地产市场或迎“寒冬”

今年春节前后，央行进行的两项看似不起眼的操作，也许预示着房地产市场穷冬将至。

2月3日，春节后的首个工作日，央行上调SLF利率，隔夜种类上调35个基点至3.1%，7天和1个月种类均上调10个基点，分别至3.35%和3.7%。此前的1月24日，央行上调MLF利率，其中6个月和1年期的中标利率分别为2.95%、3.1%，上升10个基点，这也是央行在MLF操作历史上的初次上调利率。

与此同时，央行还连续多日实行资金净回笼。

SLF又称“常备假贷方便”，是指央行向商业银行乞贷，再由商业银行通过信贷投放的方法注入市场，但刻日较短。SLF利率的提升，意在通过资金价钱杠杆，束缚信贷规模的增长速度。MLF又称“中期假贷方便”，与前者功能相似，但刻日稍长。

央视在随后解读中表示，央行上调了给金融机构提供资金时收取的利率，而没有上调存贷款基准利率，所以此次上调不等于加息。但业内人士分析，短时间和中期乞贷利率均有提升，意味着央行将增强对信贷的束缚。

其用处机制为，通过此举向银行贷款构成利率传导，从而控制银行发放信贷的增速和规模。至于加息，大部分分析人士以为，从美国加息带来的资本流出压力来看，其实不能够彻底消除这类预期。

这一操作被以为是去年末中央经济工作会议关于“降杠杆”思绪的表现，但业内人士广泛以为，这对房地产业而言绝非好消息。

海通证券首席经济学家姜超就以为，央行对货币市场加息的结果，意味着房贷利率存在大幅上调的风险。去年房地产市场异常繁华，原来就没有人口构造的支持，端赖天量的房贷支持，假如将来房贷利率连续下行，叠加政府对部分一二线城市投契购房限购限贷的铺开，房地产市场销量或将连续下行，而地产市场的严冬或将到来。

依据央行的数据，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。分部门看，住户部门中长久贷款增加5.68万亿元，占比44.9%。

华夏地产首席分析师张大伟也以为，信贷是影响房地产市场的诸多因素中，最为关键的一项。如今来看，加息或许变相加息的也许性已经出现。

2015年以来，央行共5次降息，使得如今的利率水平处于低位，这不只间接促进了市场的繁华，也令房企的融资本钱大幅降低。去年以来，大部分房地产企业的发债利率都创下历史新低，很多在港上市房企增加人民币债务，提早赎回美元债，从而转变债务构造。

但到年末，房企发行公司债的规模大幅降低，监管层也对房企召募资金的应用情形增强跟踪。大部分机构分析，房地产业面对的宽松信贷环境正在消失。此次央行上调SLF和MLF利率，被指更加确认了这一趋向，不管在开发端还是销售端，房企都将遭到信贷收紧的制约。

依据统计局数据，去年下半年以来，作为房企主要资金起源的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速出现整体下滑趋向。其中定金及预收款增速由上半年的34.1%降低到年末的29.0%，个人按揭贷款增速由上半年的57.0%降低到年末到46.5%。

张大伟以为，估计今年房地产市场成交量将有两成的跌幅空间，房价也会出现下调。他还表示，马上召开的全国两会，有也许是货币政策调整的重要窗口期。

华夏地产数据还显示，今年1月，全领土地市场比去年四季度持续降温，全国成交的单价超出10亿、溢价率超出100%的地块只有17宗，大部分热点城市土地成交溢价率低于去年平均水平。

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