高价地重要推手:供地减少叠加货币溢出效应

溯源高价地

今年以来频仍出现的高溢价土地已经开始引发各方珍视并进行预警。

究其缘由，热点城市土地供给与需求难以构成均衡，且去年下半年以来慢慢摊开的信贷与货币政策为房地产市场快速升温更添一份助力。

这也令房价离开纯真供需关系的影响，走高的地价开始对房价产生直接的正向传导。

但回溯往年，高溢价土地完成解套实则其实不能够实用于所有项目案例中，高溢价土地在房地产市场调整周期中，也经常因延缓入市而遭受资金压力。

导读

销售回暖令房企资金面裕如，而上半年信贷政策宽松是高价地更大的推手，不只让房企（间接）获得更多个人按揭贷款，也让房企抓住政策窗口，大规模发债。另外，通过与“有钱”的协作方绑定，房企也获得了更多项目。

高价地频出成为今年房地产市场的关键词。这件事为什么会产生？人们都在询问。

撇开重重迷雾，其根起源基础因还是土地供需的失衡，楼市火爆之下热点城市去化加速，而土地供给不只没有随之增加，甚至还大幅削减。

这一态势如今仍未被改变。华夏地产数据显示，8月份高价地产生最为密集，全国单宗土地超出10亿元的地块合计60宗，其中溢价率超出100%的达到45宗；9月前8天，包含上海（楼盘）、佛山（楼盘）、无锡（楼盘）、东莞（楼盘）等城市，再次持续出现超出10宗高溢价率地块。

一二线城市高价地频出的背后，是地方政府垄断性的土地供给陆续削减；再叠加上半年信贷政策宽松，低本钱的资金让房企在一二线城市开展了对土地的比赛，“地少钱多”之下，房企和有关协作方广泛高溢价拿地，上演了一幕幕土地争霸战。

一二线“粥少僧多”

华夏地产统计显示，今年截至如今，50大房企拿地金额中，合计高达5367.26亿散布在一二线城市，占比高达86.6%，而在2015年同期只有75%左右。

房企喜爱一二线土地，但这些城市的地块却在政府之手调理下迟缓推出。以北京（楼盘）为例，进入9月，北京住宅用地已经“断供”四个多月了。

北京市领土局信息显示，之前住宅用地的公布还是在4月29日，这也是北京史上最长的一次土地供给空窗期。

如无意外，9月20日，北京将重启宅地供给。位于北京经济技术开发区的一宗栖身用地当日将开始挂牌接纳网上报价，该地块所有效于建设自住型商品住房（最大套型面积90平方米），销售限价为23000元/平方米（含全装修本钱）。

即使如此，华夏地产首席分析师张大伟估计，该地块最后成交价仍会很高。“北京土地稀缺，使大批房企持币待购，只需有住宅类土地出让，都确定会是高价地。”

四个月的“断粮”其实不是北京“没地了”，而是北京在今年的土地供给上实施严控，这对房企构成了一个预期：北京的地拿一块少一块。

《北京市2016年度国有建设用地供给筹划》显示，今年北京全市国有建设用地筹划供给总量4100公顷，对比2015年削减了500公顷，这是北京供地筹划自2011年以来持续5年降低。其中新增建设用地控制在1850公顷之内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

另外，Wind土地交易数据显示，上海供给土地占地面积已经持续28个月负增长，2016年1-5月同比削减逾40%。

不只一线城市，今年上半年房地产市场火爆的二线城市也存在土地供给削减的现象。以南京（楼盘）为例，依据21世纪经济报道记者不彻底统计，今年前八个月该市经营性用地成交面积为178.20万平方米，不到去年全年的一半；成交金额为770.1亿元，接近去年全年金额772.2亿元。

前八月，南京主城区供地254.76公顷，仅占全年供地筹划的39.2%，接下来的四个月里将有充分的土地供给，这也许将让南京土地市场有所降温。

经济学家马光远以为，本轮中国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键缘由，是在房地产开发投资和新房开工面积持续下滑的情形下，整体供给出了问题。

他指出，2014年以来，对房地产的预期看淡，致使开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑，在房地产政策回暖以后，出现了一二线城市需求兴旺，库存求助，这激化了上涨预期。与此同时，地方政府的土地供给并没有跟上。

地价对房价具有很强的传导效应，“面粉贵过面包”推进了房价上涨。朴直证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平指出，高价地的集中出现，转变了住户对房价的预期， 预期会影响消费举动，刺激改良、投资、投契需求，从而推高房价。

高价地金熔化

在土地供给被政府垄断之下，关于房企来讲，高溢价拿地，钱从哪来？从上半年房企的财报来看，今年房企们广泛“不差钱”。

国家统计局数据显示，今年首七个月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%。从总量上看，货币政策的宽松和销售回暖，令房企资金面裕如。

数据显示，其研究的30家代表房企2016年上半年销售额增长率均值达67.4%，销售回款极大添加了房企的现金流。

上半年信贷政策宽松则是更大的推手，不只让房企（间接）获得更多个人按揭贷款，也让房企抓住政策窗口，大规模发债。

数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达6534.6亿元，平均利率为5.16%，公司债总额为2015年全年金额的151%。

阳光城(000671,股吧)、首创、融创这三家房企今年前八个月拿下了大批高溢价地，这与其城市战略有关。数据显示，三家企业100%以上的高溢价地块金额占比分别为72.9%、89.3%、60.4%，主要散布在企业新拓区域，包含上海、东莞、成都、杭州（楼盘）、福州（楼盘）等城市。

今年首8个月，这三家房企的发债规模分别为73亿元、100亿元、149亿元，其中融创和首创今年首8个月的发债金额已经远超出其2015年全年的发债规模。

在销售回款和发债等资金添加现金流外，通过与“有钱”的协作方绑定，房企也获得了更多项目。

在今年中期成绩会上，“高价地常客”龙光地产管理层就表示，在深圳单家拿地压力特别大，协作是特别有必要的。龙光和平安是特别好的战略协作同伴，不只是拿地协作，还有开发贷、按揭贷，协作是整体性的，相互赞同，互惠互利。

今年6月，龙光以140亿元拿下当时的全国总价最高地块，而当时其市值可是约127亿，浙商银行、平安大华等协作方为龙光提供了资金赞同。

研究指出，龙光、中南等房企在发债以外依仗在当地深耕的品牌影响力、开发实力和精准投资布局，大批引入房企、资金等协作方处理拿地资金压力；而像招商蛇口、首开、金茂这样具有国企背景的房企，资金优势及组建联合体等方式能够疏散其拿高价地的资金压力，正荣、时期则主要寻找基金、信任协作等前期融资方法。

也有房企在拿地时“同仇敌忾”，拿下高价地后引入协作同伴以减轻资金链压力。例如，在信达拍得上海新江湾城地块以后，泰禾集团(000732,股吧)参加该地块协作开发。

但在金融机构和有关监管层纷纷收紧融资链条的情形下，房企往后前期融资面对缩减。研究以为，部分高杠杆、投资支出大、现金流紧张的中斗室企需谨严并重点防备，一旦房价进入调整期或将面对资金周转风险。

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