杭州楼市多项利好释放：区域市场、新盘销售冷热不均

杭州也加入了松绑楼市的行列。

日前，杭州发布通知，对房地产市场做出多项优化规定，包括落户即可购买二手房，非杭州户籍家庭购买二手房社保由4年改为1年，三孩家庭限购住房增加1套，无房家庭优先。

新政策出台的背景是，根据中国指数研究院的数据，2021年下半年杭州新房成交量继续下滑今年1—4月，杭州新房总成交214万平方米，同比下降66%虽然年初以来市场有所回暖，但整体成交额仍未达到去年同期水平，甚至不及2021年底

张享铭的话也反映了杭楼市复杂的结构性问题:热点区域二手房价格倒挂严重，区域间冷热两极分化或许症结在于二手房市场，但政策能否从二手房市场渗透到各个地区的一手房市场，还有待市场的检验

二手房继续下滑。

被视为年轻人置业核心区的未来科技城，一直是杭州市场的网络名人板块可是，在市场整体下行的趋势下，面对周边新房价格几乎腰斩，二手房正在艰难转换

去年这个时候，全市二手房上市只有9万套，新房二手房价格倒挂严重地段越好，价格倒挂越多，新政前二手房很难卖因为摇号太难了，二手房客户一直都有，但很多客户就是等个合适的价格不买

张享铭告诉记者那段时间二手房涨的太快了阳光城未来享受120平米户型，一个月增加近200万去年5月，一套89平米的两房总价达到700万元，而现在同一户型的挂牌价是550万元去年12月有一个房东的房子，从600万一路降到535万，还是过了很久才成交

RealData监测显示，4月杭州各区域住宅成交量较3月明显下降，其中临安区，拱墅区，西湖区环比跌幅均超过30%，住宅均价下跌3%。

营业额下降不仅仅发生在最近几个月克而瑞的数据显示，自2021年1·27政策推出增值税免征期由2改为5后，杭州二手房成交量大幅下降从去年2月开始，杭州二手房月均成交量不足5000套，远低于新房9700多套的月均成交量

中指院数据显示，从2021年第二季度开始，杭州二手房成交量一直在下降今年1—3月共成交9148套，成交套数同比下跌49%，成交量远低于同级别相对于成交低迷，杭州二手房挂牌量持续处于高位截至今年4月，杭州二手房挂牌量高达10.2万套，高挂牌低成交造成杭州二手房存量较大

中国研究院的报告显示，去年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州新增住房只有17万套，远远不能满足新增居民对住房的需求杭州新政策出台后，有利于引导新增人口流向二手房市场，从结构上改善杭州供需矛盾，刺激需求释放解放二手房限购，直接有利于改善型客户5改2缩短了持有人出售的周期，促进了二手房的流通短期内，主城区二手房交易量会有明显提升

新盘明显分化。

杭州应该是最近两年长三角地区落户人口最多的城市同时，这几年杭州大量卖地，大量新房上市，这也是新房供需一直红火的原因宋宏伟说

值得注意的是，杭州中心城区限价下的新盘根本不卖，而其他远郊楼盘则面临无人问津的尴尬局面这也是杭州和很多热点二线城市同样的情况

张享铭告诉记者，最近科技城板块范围内只有新杭未来中心入市，但项目已经连续开盘几次，中签率8%~9%，根本突破不了10%。

今年以来，杭州新房市场整体成交量仍呈下降趋势根据柯睿的数据，4月份，杭城新盘整体中签率较上月有所下降，但市场分化依旧，周边项目普遍摇摆不定仅钱江世纪城，未来科技城，望江新城，萧山经开区4个热点板块综合中签率在10%左右

从去化来看，主城区和热点板块的楼盘往往在开盘当天基本去化，而外围楼盘去化率普遍处于较低水平，尤其是阜阳，临安两区，整体去化率不足20%中指院数据显示，2021年1月至2022年4月，杭州共125次报价，推出房源19817套，平均去化率仅为57%阜阳主城项目一般以直接打折+赠送的形式吸引客户赠品包括车位，汽车，附加包，地暖，黄金等多种形式，平均优惠10%左右

宋宏伟指出，去年以来，杭州新房市场的低迷受五个因素的影响一是整个融资环境在房地产市场调控下趋紧，房地产行业作为资金密集型行业受到较大影响，其次，互联网行业的整顿和疫情的影响，对杭州的互联网行业影响很大，影响高端需求的释放，三是受经济下行影响，购房者购房信心不足，尤其是开发商，甚至刚需和改善型群体也开始观望，第四，杭州这几年卖地比较多，供应量大，第五，杭州也是一个二手市场联动性很强的城市很多置换需求都是基于二手房市场的情况，二手房市场的低迷直接影响到新房市场

但需要注意的是，成交下降的部分原因是供应量的减少杭州市场新房存销比6.2，已经是百城中的优等生，仅次于珠海，合肥，济南，成都，与上海并列第四也是国内为数不多的10以下城市2020年疫情后，杭州存销比短暂上升，最高为5.7，之后再次回落至2.0左右2022年存销比再次回升，今年1—3月分别达到3.9，5.2，6.2与此同时，在今年杭州首批集中供地中，不少房企表示看好杭州市场

滨江集团董事长齐金星公开表示，经过测算，这11块地的平均净利润可以达到8%左右，远高于去年拿地的利润至于杭州市场，齐金星在5月16日的线上业绩会上回答国家商报记者提问时表示，在房住不炒的整体调控政策下，浙江房地产市场整体运行平稳，杭州是全国为数不多的供需平衡的城市

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