实探：深圳厂房仍具吸引力工业上楼成新趋势

深圳龙岗某工业区职工宿舍胡摄

工业楼上是指让企业在高层建筑中进行工业生产的新型工业空间模式。

沙井有合适的车间吗我有个客户找陈从事中介工作，但工作范围主要是写字楼，厂房等物业深圳市场对厂房的需求相当旺盛

据统计，今年上半年，深圳工业物业成交量首次超过写字楼，厂房也成为市场热点对此，证券时报记者实地走访了深圳部分工业园区，了解工业植物市场的变化

面对企业压力的增加

深圳厂房还是有吸引力的。

最近几天，记者以找厂的名义走访了深圳的几个工业区在深圳龙岗区的一个工业园内，负责接待的工作人员表示，工业园内有很多工厂，但目前基本处于满租状态她说，要租的话，目前只有一个厂房出租，其他的都已经租出去了在另一个工业区，一位工作人员告诉记者，其所在的工业区名下也有厂房可供出租，而且在不同的区域还有一些至于租金，据记者调查，深圳原特区外的普通厂房月租报价普遍在每平方米30元以上，深圳少数相对偏远地区报价在每平方米30元以下

作为一线城市，最近几年来，在产业升级的大背景下，深圳房租，工资等要素成本上升，制造业企业面临的压力加大工业园区的管理人员也表示，最近几年来，由于成本上升，一些工厂租户搬到了东莞，惠州和深圳周边的其他城市这时，一些中介也向记者推销东莞凤岗和惠阳等林深区的工厂目前近期租金大多在每平米20元以下

不过该经理也表示，深圳的厂房租赁需求还是很大的一些利润率相对较低的工厂，一些对租金等成本不敏感的高利润率制造企业，一些高端制造企业出于各种考虑，还是会选择在深圳租赁工厂

记者发现，出于产业链聚集的需求，一些企业仍将深圳作为工厂落户的首选在业内人士看来，企业将生产线转移到邻近城市的恰恰是粤港澳大湾区，但产业链并不是以行政区划来界定的只要在一小时经济圈内实现生产要素的流动，不一定非要在深圳

老刘是一个在珠三角工作了十几年的工厂老板，常年在珠三角的深圳，东莞等地跑来跑去今年为了找生产医疗器械的工厂，他走访了珠三角几个城市，还是觉得深圳坪山比较合适在他看来，深圳坪山的医疗器械企业比较集中，产业配套也比较完善

另一方面，黄金珠宝业是深圳的特色产业之一深圳的黄金珠宝企业主要集中在原经济特区罗湖区的水贝，布心等区但最近几年来，受城市功能转型等因素影响，罗湖城区大部分工业区已转型为商业物业，制造加工环节的黄金珠宝企业大部分外迁，部分前往汕尾等地，但大部分仍选择迁往同一城市靠近罗湖的龙岗区目前，龙岗区的李朗，三联等区也成为黄金饰品制造的聚集地

古力就是这样一个珠宝工厂的老板他现在的工厂在罗湖由于工厂所在的区域可能要装修，他也想到今年把工厂搬走自今年年初以来，他一直在寻找一家新工厂但出于产业完整性的考虑，他的目光一直盯在深圳，其他城市并没有纳入他的考虑范围

产业上楼的新模式

根据戴德梁行的数据，深圳厂房市场的租金是逐年上涨的，每年大概在5~10%左右，因为新增供应少，市场需求大，整体空置率在5.5%左右尤其是2019年以来，包括坂雪岗，福永，沙井，观澜，布吉等工厂的租金呈现逐步上涨的趋势今年上半年，工业物业交易量首次超过办公物业，占深圳今年上半年大宗交易类型的50%以上CBRE世邦魏理仕最新研究报告显示，从细分市场来看，深圳工厂园区的物业需求主要来自高端制造，生物医药，电子信息三大板块

戴德梁行华南区董事兼资本市场部总监陈君如表示，今年上半年大规模成交显示，工业物业已成为投资市场的热点除了在全国广受欢迎的物流和仓储，工业园区和数据中心的投资机会也是投资者关注的焦点今年上半年，深圳以及东莞，惠州等周边城市也被看做表现亮眼

除了工业园区，对于土地稀缺的深圳来说，工业用地供应一直是一个亟待解决的难题日前，深圳市人民政府发布《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，其中提出了工业上楼的新模式

工业楼上主要是指一种让企业在高层建筑中进行工业生产的新型工业空间模式在不改变工业用地性质的前提下，可提高建筑容积率，建设高度超过24米或6层及以上的工业厂房，重点吸引以新一代信息技术为核心的高端制造业具有精准萧晴，高环保，低能耗的特点深圳某激光切割设备企业行政部工作人员表示，由于企业生产的设备体积较大，厂房承重要求较高，普通工业厂房的高楼层承重能力有限现在，深圳已经有了工业楼上项目，楼层是根据工业生产的需要设计的

戴德梁行公司工业地产部总监秦志清表示，2005年后，深圳再次提出工业强市的口号，先进制造业成为深圳工业发展的优先方向2022年上半年，深圳产业市场呈现几个明显特点:一是二三产业用地整合试点探索新路径，突破规划限制，更好实现产业园区功能规划，第二，制造业优先6月初，深圳出台两项重磅政策，20+8产业发展规划和20先进制造业园区空间规划深圳争创第一工业城市的决心很大第三，工业楼上目前，深圳市规划和自然资源局，工业和信息化局等部门正在积极推动制定工业上楼的相关规范和政策深圳市政府还要求各区建立1—2个工业上楼试点，推进土地集约节约利用，为先进制造业提供优质工业空间，探索工业上楼新模式

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