全国首单公租房公募REITs花落北京公募REITs能扛起保障性租赁住房融

经济适用房REITs正在加速发展继7月底CICC厦门安珠REIT，宏图创新深圳人才安珠REIT正式发行获批后，最近几天，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获证监会注册通过，北京成为全国首个公租房领域公开发售REIT的城市

公开发行REITs，被称为资产的IPO，通常被认为是一种结合了房地产，股票和债券特点的混合投资工具简单理解就是将存量资产打包定价，让沉睡的资产获得流动性收益通过发行REITs，投资者可以实现初期投资的快速回收和相应的回报，从而进一步投资新的保障性租赁房项目，实现投资—建设—运营—上市回收资金—再投资的良性循环以华夏北京保障房中心租赁房REIT为例其标的资产为位于北京市海淀区和朝阳区的两个公租房项目——龙文家园和西岳上郡两个项目总建筑面积约11.28万平方米，共有2168套出租房，总估值约11.51亿元据介绍，租赁房屋的REIT获批后，将尽快上市发行，回收的资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的安居工程建设项目计划建设安置房672套，公租房1869套，以及中学，幼儿园，公交车站等公共服务配套设施

在房住不炒的背景下，完善以公租房，保障性租赁房，共有产权房为主体的住房保障体系，是我国政策鼓励的方向但在地方实践中，公租房和保障性租赁房建设存在诸多痛点第一太平戴维斯华北区估值与专业咨询服务部总监边瑞军在接受中国青年报·中青网记者采访时表示，从目前保障性租赁房的开发模式来看，项目筹备资金需求量大，收益主要通过租金回收实现，资金投入周期长但保障性租赁房的融资方式主要是债权，增加了企业的资产负债率，不利于企业的长期可持续发展简单来说就是资金沉淀大，租金收益率不足，融资不便宜北京保障房中心有限公司的财务数据显示，其净利润长期处于较低水平，最近几年来规模一直维持在2亿元左右2021年，公司营业收入40.99亿元，同比增长6.72%，净利润1.74亿元，下降20.14%大岳咨询有限公司董事长金永祥表示，保障性租赁房建设的市场化融资，因为叠加租赁物业本身的控租，回报率低，回收期长等因素，一直受到制约，更多的只能依靠财政补贴，银行贷款等资金支持长期以来，房地产行业高度依赖银行业，这也使得房地产融资渠道单一当政策信贷紧缩时，房地产行业将面临流动性危机后来，为了保证资金链，房地产公司与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展

2020年4月，证监会，发改委联合发布《关于推进基础设施领域REITs试点工作的通知》，正式启动REITs试点2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁房纳入REITs发行试点范围第一太平戴维斯广州估值与专业咨询服务部助理总监周志鹏认为，保障房的REITs产品可以解决开发商的资金沉淀问题，提高资金利用效率，另一方面，允许社会资金参与分享保障性租赁的稳定收益，发展前景看好市场普遍认为，保障性租赁房是基础设施领域公募REITs的理想资产类型之一边军表示，保障性租赁房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，将有效提高企业的融资和运输管理能力实现开发—培育—退出—发展的投融资模式，为开发商打造全新的发展模式，促进运营效率的提升，推动相关企业的专业化发展

根据试点要求，REITs基金管理人和运营管理机构将根据国家关于保障性租赁房的相关政策，制定相应的运营管理机制，提高运营效率，强化保障性租赁房的认定依据，历史运营数据等有针对性的信息披露要求，促进企业实现管资本，再运营的服务模式目前，上海，重庆，杭州等地正在积极准备参与基础设施REITs试点根据住建部要求，下一步，各地要继续加快保障性租赁房建设，加大金融，土地，公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租市场根据规划，十四五期间，40个重点城市计划新增保障性租赁房650万套，预计解决1300万人的住房困难针对未来经济适用房租赁REITs的发展，金永祥表示，关键要看回报能否满足投资要求具体来看，租华夏北京保障房中心的REIT，地下两个项目共11.28万平方米，按照收益法估算11.51亿元，折合单价1.02万元/平方米，仅为周边8万元/平方米单价的1/8在低估值的前提下，即使租金低，也能保证回报水平满足投资者的要求金永祥表示，伴随着各地房价见顶，房屋租金水平将稳步提升，该项目的前景应该可期周志鹏认为，这类REITs产品的收益是否具有吸引力，与产品的租金收益水平和开发运营成本有关因此，政策应关注保障性租赁房开发运营过程中的土地成本，税收优惠等问题，未来配套政策的完善将影响其发展速度他还表示，由于租金水平较低，刚性运营成本比例较高，项目净收入对运营成本较为敏感要保持产品的吸引力，政府部门需要提高公租房和保障房的管理能力和市场化水平

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