内地房地产行业周度观察：房贷利率下限调整影响简析

新政后，首套房贷利率可下降77bp至4.4%，低于2014年以来的最低值房贷利率围绕定价基准上下浮动

1)定价基准变化较小:2012年，2014年房贷基准利率为央行发布的基准利率2012年6—7月央行两次降息，2014年底至2015年底六次降息五年期以上贷款基准利率分别下调0.5%和1.65%目前的抵押贷款利率是基于LPR从2020Q2开始，5年以上的LPR仅在2021年1月下降了0.05pct.2)目前浮动比例更接近下限:2011 Q1—2016 Q4，最低房贷利率在2016年下半年达到最低点，融360口径首套房贷最低贷款利率较下限上浮29%左右，与理论下限相差甚远2020年起，首套房贷最低利率较下限上浮12%左右，较前两轮更接近下限，同时，考虑到当前行业销售和宏观增长的压力，后续首套房贷利率可能更接近下限(克而瑞数据显示，2022年4月苏州首套房贷利率已达到当时4.6%的下限)新政后，4.4%的下限低于2014年以来全国首套房贷款最低利率(4.44%，2016年7—10月)，与2022年4月壳口径百城首套房贷款利率5.17%相比空间77bp

与目前首套房贷利率5.17%相比，当简化计算房贷利率降至4.4%时，月供下降8.5%，购房总支出下降7.0%以一套总价500万的商品房为例假设首付比例为30%，贷款利率为2022年4月贝壳口径百城首套房贷利率的5.17%，贷款期限为30年，以等额本息方式还款，则月供为19154元，购房总支出为840万元贷款利率降至5.00%(LPR+40bp)时，月供下降1.9%至18789元，购房总支出下降1.6%至826万元贷款利率降至4.4%(LPR—20bp)时，月供下降8.5%至17527元，购房总支出下降7.0%至781万元从历史经验来看，房贷利率的下降可以为购房者情绪的恢复提供良好的环境2012年和2014年，全国商品房销售额单月同比增速在本轮首次降息约两个季度后全部回升在多重政策的推动下(包括各种需求侧政策，监管优化预售资金交付信心，对优质民营房企的积极态度等)和疫情的逐步控制，目前商品房市场也有望逐步恢复

南宁，东莞，宁波，广州等首套房贷利率下降空间较大，或将更多受益于房贷利率下限的调整2014Q3—2016Q3，部分房贷利率较高城市的房贷利率下降幅度更大

一线城市中，广州/深圳2014年9月首套房贷款利率最高，降幅最大(分别为2.71厘/2.51厘)，二线城市重庆，成都，珠海在2014年9月房贷利率率先下行(分别为7.57%/7.25%/7.14%)，后续跌幅也较大(分别为3.28pct/3.05pct/2.99pct)房贷利率的下降在一定程度上带动了上述城市成交量的大幅增长2015—2016年，广深商品房成交面积独占鳌头2016年，二线城市重庆，珠海商品房销售面积大幅增长克而瑞的数据显示，目前，prime银行首套房贷利率差异较大2022年4月苏州首套房贷款利率已经达到新政前的4.6%，昆明，盐城在4.8%左右新政后，下跌空间可能相对有限与此同时，南宁，东莞，宁波，广州等地的首套房贷利率仍然较高(分别为5.65%/5.40%/5.30%/5.20%)，在相应区域布局较多的房企可能更多受益于房贷利率下限的调整

风险:控制政策和疫情防控存在不确定性，公司的销售结算可能会有波动。

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