谁是粤港澳大湾区真正的地产龙头？

近日港股的内房板块可谓势如破竹，一骑绝尘，其中一个重要原因就是5月24日大摩首予恒大增持评级，推动内房板块上涨。29日花旗对龙光地产首次覆盖的研报上也给了买入评级，且给出超市场预期的6.2港元的目标价，龙光地产高开收盘再创历史新高，成为24日内房板块领军者。

? 一、获大行青睐：花旗首次覆盖予买入评级

29日花旗对龙光地产首次覆盖的研报上也给了买入评级，且给出超市场预期的6.2港元的目标价，较6月2日收盘价高约30%。

港股的投资者中外资和本地投资者占主要比重，且大部分为机构，形成了港股市场不相信故事，只看公司业绩基本面的生态。随着沪港深三地市场互联互通后，南下的资金占比越来越高，南下资金参与者大部分为高净值投资者，也很看重公司基本面。

2015市场投资者占成交额的比重：

大行研报就是港股投资者观察公司基本面的一个重要窗口。具备信息优势和专业分析能力的大行发表的评级反映出对公司基本面的判断，港股投资者会参考大行评级作出投资决策。所以，投资港股要特别注意大行报告评级的变动，尤其是评级发生上调和下调、首次给予XX评级此类大的变动。

此次花旗首次覆盖龙光地产就给予了买入评级。除了给龙光地产的基本面背书和增信外，由于是首次覆盖还能吸引投资者关注度，后续或会有更多大行跟进覆盖，相信龙光的价值将被越来越多的发掘，为更多投资者所知，花旗的首次覆盖仅仅是龙光新的起点。

仔细看下研报的内容，花旗的逻辑主要是：

1、龙光地产深耕粤港澳大湾区，通过多渠道取得了丰富优质的土地储备，将受益粤港澳大湾区发展。招拍挂方式拥有货值超过人民币1,700亿元的优质土地储备组合，其中来自粤港澳大湾区的货值高达人民币1,300亿元，而城市更新等方式取得的土地储备也达到1,700亿元。

2、低土地成本。

3、全新“大都会商业模式”。

花旗预期龙光地产2016-2019年合约销售额及盈利的年复合增长率分别将达22%及30%。光地产目前估值对应5.5倍的2017年预测市盈率，较资产净值折让57%，估值具吸引力。

接下来主要是参考花旗的观点，从龙光极具前瞻性的城市布局分析龙光的优势和厚积薄发的潜力。

? 二、龙盘大湾区，是金子总会发光

粤港澳大湾区建设已成为国家层面的重要战略计划，粤港澳大湾区主要包括广州，深圳，珠海，佛山，东莞，惠州，肇庆，中山，江门9个城市，加上香港，澳门2个特别行政区，面积5.6万平方公里。

而龙光地产在2003年就进军深圳，土地储备集中在珠三角区域，具体布局的城市除了核心的深圳，还包括广州、佛山、中山、惠州、顺德、东莞和珠海，与粤港澳大湾区规划的“9+2”城市群不谋而合，货真价实的大湾区龙头。

龙光地产土地储备为1,409万平方米，土地储备总货值达到3,400亿元，其中粤港澳大湾区货值达到2,900亿元（包含更新类货值约1300亿），占比约85%。按可售资源货值分布，深圳区域占比约72%。

根据与国际上其他湾区比较，粤港澳大湾区的人口和土地面积都远远超过世界其他三大湾区，但是土地产值和人均GDP却低于三大湾区，显示出粤港澳大湾区巨大的提升空间。随着粤港澳大湾区规划的推进和落实，预计龙光地产将持续受惠于粤港澳大湾区的经济强劲增长、人口及财富增加。

? 三、充沛低成本的土地储备

实际上，即使先不看大湾区布局给龙光带来的溢价，单单龙光深耕深圳及周边城市，充沛的土地储备和可售资源就足以令龙光甩开同业几个身位。

可以注意到，虽然今年以来楼市处于高压调控，在土拍市场上也出现竞价、竞自持、摇号等限制，但是开发商拿地热潮不断。根据1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5,528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

可以说，土地储备就是房地产开发企业的地基，未来业绩增长的基础，拥有优质的土储才能厚积薄发。

当同业还在激烈的竞争抢地甚至出现了面粉比面包贵的现象时，龙光通过早布局完成了大量低成本的土地储备，为龙光未来弯道超越打下重要基础。

根据年报的数据，平均土地成本为3,384元/平方米，只占其平均售价1.56万元/平方米的21.6％，土地成本远低于同业。即使在有利可图的大湾地区，平均土地成本也只有8,300元/平方米。

再举两个例子，以楼面价约1.9万拍得深圳红山玖钻项目地块，大半年后相邻的龙华上塘地块楼面地价已经被推高至5.68万元每平方米。2014年拿下的龙华旗舰地标项目玖龙玺，楼面地价2.5万元/平米，该项目售价已超过7.5万，住宅基本售罄。

可以看到，龙光的土地储备和存货周转的节奏把握得更好，踏准了行业周期。

? 四、极具前瞻性和精准的城市布局

从全国人口情况看，中国人口自然增长率从1971年开始一路下行，人口结构也不断恶化，中国适龄劳动力人口在2014年就出现了绝对数量的减少。

从国际上发达国家经验看，一个国家的城市化进程就是若干个超级都市圈成长的进程，经济越发展，大都市圈聚集的资源越多，而资源的聚集自然带来强大的人口吸附能力，人口的不断聚集以及可能进一步聚集的预期会自我强化大都市圈的扩张。

城市未来争夺的将是人口，在人才引进策略上深圳也最为开放，还有人才补贴，适龄劳动力在源源不断的流入深圳。无论从人口增长率，还是各类学生人数占比，还是出生率，深圳在主要城市中都具有非常明显的优势。

龙光正确之处不仅体现在其“大都会商业模式”，更因其聚焦深圳及其周边城市。

与大量刚性需求形成鲜明对比的是深圳土地供给明显减少。花旗报告中也指出并不担心调控政策对龙光的影响，长期看深圳的需求足以支撑龙光的增长。

此外，在土地招牌挂市场竞争激烈的同时，龙光把眼光投向存量土地特别是城市更新项目的并购合作。预计龙光2017-2022年将通过城市更新获取总建筑面积达1,150万平方米的项目，额外货值高达人民币1,700亿元。通过旧改模式，能有效控制项目成本，降低现金流压力。

除了极具前瞻性的城市布局，龙光在项目地段上选择也是极具眼光，完美诠释了房地产投资三法则，地段、地段还是地段。

深圳土地供应已经很有限，但龙光在深圳的土地储备还都是核心地段地铁上盖的物业，公开数据显示在深圳地铁上盖物业比周边地段普遍高出二十个百分点，大大提升了项目溢价空间。

值得注意的是，花旗着重指出龙光地产负债率亦处于可控水平，随着深圳等项目销售回款的增加，未来两年将会逐渐下降，且2017年的融资成本将由2014年的8.8%大幅减低至5.8%。

最后再看看龙光地产2017年的业绩展望。龙光地产2017年销售目标为345亿元人民币，比2016年的销售目标增长20%。前4个月龙光地产首季合约销售达到114.3亿元，同比升57.43%，完成年度目标33%。

值得注意的是，龙光地产2017年大部分可销售资源来自深圳地区，显示2017年深圳地区销售额占总销售额中的一大部分，预料将为龙光地产带来可观收入，且毛利率将会提升。

另外，可以看到2016年年报中龙光的预收账款快速的上涨，将在今年陆续转化为收入，加上今年的合约销售增长，龙光2017年业绩维持高增长将有很大的确定性。

? 小结

龙光地产29日首次获得花旗的覆盖，并予以买入评级，且花旗给出高于市场预期的目标价。龙光的基本面获得花旗的背书和增信，能吸引更多的投资者去发掘龙光的投资价值，还将获得关注度溢价。

龙光地产具有充沛的低成本土地储备，已足以令市场重估龙光的价值，且主要位于粤港澳大湾区，是最正宗的大湾区概念股，将直接受益于大湾区的建设。在大湾区的助力下，可以预见到公司未来将会以更快的速度成长。

金融业从业者，专注房地产研究与投资

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