新城控股5个“首单”开创国内REITs先河

以住宅地产+商业地产双核驱动为发展战略的新城控股集团，于6月22日发布公告称，由其新城控股控股子公司作为原始权益人、上海东方证券资产管理有限公司作为计划管理人的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划(下称：新城项目)”获得深交所无异议函，并已成功发行。据悉，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。

根据公告，此次新城控股新城项目的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的新城吾悦广场，募集资金为10.5亿元。作为新城控股计划管理人，上海东方资产管理有限公司(东方红资产)是业内首家券商系资产管理公司，在资产管理业务创新方面，一直处于领先地位。

据悉，此次新城控股交易采用“优先-次级”的结构设计，其中优先A类资产支持证券预计发行规模为5亿，优先B类资产支持证券预计发行规模为2.5亿，次级资产支持证券预计发行规模为3亿，优先A类及优先B类资产支持证券分别获得联合信用评级给予的AAA及AA评级，新城控股各类资产支持证券均向境内外合格投资者发行。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，新城控股新城项目的推出，创造了国内资产证券化的4个第一，即该新城控股项目为首单民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品;首单以大型商业综合体为基础资产;首单以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始新城控股发起人的现金流补足;首单以交割持有物业方股权实现资产出表;首单原始发起人有回购的权利而非义务的资产证券化项目。

公开资料显示，此次新城控股项目的发起人为商业综合体的原始建造者;租赁方为外部租户，而非关联方或回租，更无现金流补足或到期回购的义务，是借鉴境外成熟REITs的操作模式，结合境内实际情况所推出的新的交易结构。市场分析师称，相较之前一些房企发行的类REITs项目，此次新城控股新城项目的成功发行，标志着我国不动产资产证券化业务，向真正的REITs又近了一步。

东方红资产相关业务负责人告诉记者，此次新城控股专项计划更看重物业估值及自身现金流对投资者的保障程度，而非依赖于外部增信措施;在评估、预测现金流的过程中，新城控股聘请了国际知名评估机构，在物业市场价值评估、未来现金流预测等方面提供专业咨询，保证了物业估值及现金流测算的专业性及客观性。在发行推广材料中，从市场分析、物业估值、现金流预测、物业管理运营等多方面对基础资产做了详实的分析和披露，同时，新城控股管理人也将在未来的资产管理报告中，对物业运营状况、现金流等情况做出详实披露，充分、全面的信息披露安排，在保障新城控股投资者利益的同时，也为新城控股投资者提供了参与、了解商业物业运营管理的机会。

据悉，此单在深交所公开市场挂牌，薄记获得了近2倍的超额认购，体现了新城控股新城吾悦品牌的影响力及在资本市场所获得的高度认可。

房地产行业是典型的重资产行业，商业地产具有投资规模大、回收周期长、运营管理要求高的特点，对商业地产企业的投融资能力及运营管理水平提出了很高要求。作为国内领先的商业地产开发企业，新城控股本次交易将有利于新城控股优化固定资产组合，拓展公司商业地产轻资产的运营模式。

根据公告，出售交易标的后，目标资产将继续以新城控股公司品牌名称“吾悦”运营，这将有助于维持新城控股的市场形象及地位。且新城控股本次交易产生的正向现金流量将巩固新城控股公司的财务状况，并为新城控股公司未来的房地产开发项目提供资金。同时，优先权协议可以让新城控股公司根据商业地产市场情况及公司的发展战略在未来灵活购回该目标资产。

欧阳捷表示， REITs等不动产资产证券化模式，对于商业地产企业的具有很大的吸引力，商业地产企业可以将物业出售给REITs实现退出，缩短投资回报周期，提高资金使用效率，同时有助于商业地产企业专注于提高运营管理能力。

市场分析人士表示，新城控股此次推出的资产证券化项目，是境内商业房地产开发商在轻资产运营模式上又一新的探索。资产证券化产品作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面操作性更强，特别是对于从事商业地产开发的企业而言，具有极大的业务助力作用。

从国际上的成功案例来看，轻资产模式应该成为商业地产开发商所追求的领先模式。美国、新加坡、日本等，已形成了以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式，新城控股这种模式可以避免资金沉淀，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。不仅如此，轻资产模式的盈利能力更强，还可以提升净资产收益率。

进入2016，新城控股的发展势头强劲。2016年1-5月，新城控股公司就已经完成209亿元的销售业绩，占全年400亿销售目标的52%;同比增幅超150%，跑赢大市。

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