房企踏入“禁地”:三四线楼市的机会考量

度过火热的2016年，在今年这个被行业普遍看做是“小年”的关口，房企将如何打响新一轮军备竞赛？

在一二线城市拿地难的环境下，对三四线城市的价值挖掘和判断成为房企从去年以来探索的课题，但整体而言，房企依旧更加倾向于多在热点城市布局。这也对他们的资金状况、融资能力和盈利能力带来巨大考验，捕捉新的利润来源成为重要能力。

2017年，行业马太效应加剧环境下，中小型房企的战略判断也将决定整体格局变化。

解码2017： 房企新一轮军备赛

21世纪经济报道记者查阅年报发现，大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好，以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时，2017年，一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。

“在中央及地方政策指引下，2017年，热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平；三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。”今年3月2日，中骏置业发布2016年年报，并对今年市场做出如上展望。

一个月后的4月11日，中骏置业拿下徐州铜山区一宗25万平方米的土地，首次进军徐州——正是年报中提及的三线城市。

2016年，多数房企录得销售规模大幅增长，一二线城市贡献了主要业绩。这与热点区域楼市大幅增长的现实密不可分。

从去年四季度开始，热点城市调控大幅加码，中西部核心城市，以及核心区域周边的三四线城市“接力”升温。即便楼市调控的范围扩大、力度增强，三四线市场的前景仍被普遍看好。今年以来，将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。

曾因库存规模过大而被视为“禁地”的广大三四线市场，如今再度成为行业焦点。但这些市场究竟能在多大程度上助力企业的规模，市场的回暖是否具有可持续性，市场潜在容量是否值得持续投入，都将是企业需要考量的因素。

挺进三四线

由于战略选择和发展历史的不同，房地产企业的区域布局有明显差别。但对于大多数全国化布局的企业来说，一二线城市贡献了主要业绩。

年报显示，在恒大2016年的销售额中，一二线城市的贡献占比67.4%；碧桂园在国内市场中，有59%的销售额来自一二线城市；中骏置业的业绩中，一二线城市份额占到65.8%。区域布局高度聚焦的旭辉，这一比例高达98.2%。

当年的新增土地储备，也表现出类似特征。如万科在去年新增了173个项目，有88.3%位于一二线城市。恒大则有59.6%的新增土地位于这一区域。中骏在一二线城市中的拿地支出，占拿地总支出的比重为79.6%。

分析人士认为，这与本轮楼市的层级式升温特征有关。

2015年末，在连续降息和“3·30新政”、“9·30新政”的叠加作用下，一线城市率先升温，但深圳、上海很快因房价上涨过快而出台调控措施。2016年初，南京、苏州、厦门、合肥等“强二线城市”接力升温，并带动市场热点向郑州、武汉等中西部核心城市蔓延，热点区域周边的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初，超过20个热点城市出台调控政策，房地产热潮终于在四季度被遏制。但就全年来看，上述一二线热点城市仍贡献了绝大部分的销售额。

到2017年，情况开始发生变化。

年初，热点楼市又有升温迹象，并蔓延至周边区域。以北京的“3·17新政”为代表，楼市调控政策进一步加码并扩围。

根据中信建投的统计，自2016年至2017年4月初，全国共有37个城市出台调控政策。其中，11个城市出台一轮政策，12个城市出台两轮政策，14个城市出台政策达三轮以上。从调控手段来看，共有31个城市上调首套房首付比例，36个城市上调二套房首付比例，13个城市实行“认房又认贷”，33个城市采取限购措施。一二线城市成为这轮调控的重灾区。

相比之下，受益于主流城市热度传导、改善性需求释放以及去库存政策引导的三四线城市，开始逐渐升温。

据国海证券监测，今年一季度，一线、二线、三四线城市新房住宅成交面积同比增速分别为-36.5%、-8%及11.8%，三四线城市景气度明显提升。在土地市场，长三角等地的南通、无锡、嘉兴、镇江、台州、绍兴等三四线城市率先回暖，近期均有大宗交易。

这种变化影响到房企的预期，并使得企业将目光更多地投向这些城市。

世联行董事长陈劲松在业绩会上表示，“经过这轮调控政策，购买力将转向三四线去库存，会带来比较稳定的业务。”他还指出，世联行今年也将深入三四线城市，从而更好地完成销售目标。

旭辉、金茂、中骏等房企在年报或业绩会上，也均表示出对三四线城市楼市的关注。

金地在年报中的表述较为委婉，“公司也会重点关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市；同时，对于市场相对较弱的区域和城市，则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。”

脆弱的繁荣？

需要指出的是，上述“三四线城市”并非绝对意义上而言。房地产企业往往根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素，将城市进行层级划分。纳入房企关注的“三四线城市”，多位于东部核心城市周边，经济水平相对较发达，房地产市场潜力较大。

在今年3月28日的业绩会上，中国金茂首席执行官李从瑞就曾表示，“厦门、成都、北京、上海的卫星城市”将会列入金茂的考察视线。

旭辉在其年报中的表述更为详尽，“临近一线城市受惠其需求外溢的三线城市，依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的‘都会化’趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。”

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划。如果大部分三四线城市借此来调节供求关系，那么未来1-2年，一部分三四线城市将不存在去库存压力，楼市将迎来新一轮上涨机会。

另据同策咨询的监测，截至2016年底，江苏16个三四线城市商品住宅平均存销比为6.79个月，已无去库存压力。

张宏伟认为，企业可关注中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市。对于这些城市而言，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

但广大三四线市场的前景是否真的广阔，仍然存在疑问。

4月8日和4月11日，位于“长三角”区域的常州、扬州先后出台强化版调控政策，“长三角”区域的限购范围不断扩大。此前，京津冀、珠三角区域，以及山东、安徽、福建等东部省份的部分三四线城市，均遭遇调控重压。越来越多“强三四线城市”加入调控阵营，使得可供选择的投资区域越来越少。

事实上，相比三四线，房企仍然更加青睐一二线城市。“在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模，相当于在三四线城市做三到五个项目，但付出的成本要小得多。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示。

该人士表示，如果市场规模不够大，企业只能操作一到两个项目，无法深耕。这很难形成品牌效应，也无法通过溢价带来利润的提升，这种规模增长“毫无意义”。

相反，他认为，由于热点城市供地规模较大，且出台调控政策抑制地价，企业可借助政策红利，在这些城市获得拿地机会。

21世纪经济报道记者查阅年报发现，大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好，以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时，2017年，一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。

此外，三四线楼市能否持续升温，也存在一定不确定性。中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后；一旦向下的拐点出现，三线城市则往往同步下跌。同时，目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。这也可能影响三线城市的表现。

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