环京房价一路飙升哪些区域购房需更谨慎?

自通州成为北京城市副中心，出台了史上最严格的限购政策后，紧邻通州的燕郊楼市便开始持续走高。在燕郊楼市每平方米将直逼3万元的情形下，惊呼房价高涨的买房者逐渐将目光转移到环京其他区域。那么，在环京区域楼市持续升温的走势下，哪些区域投资购房需更加小心、谨慎呢？

此前，经纬君统计过，如今环京地区已有8个县市出台限购政策。目前，以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨，投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。

图：燕郊楼市2009年到2017年价格涨幅表

环京哪些区域购房需更谨慎

历史 燕郊房价屡次大起大落

首先来说说最热区域燕郊。据经纬君从中原地产的历史数据了解到，燕郊房价屡次大起大落，2009年初，燕郊的房价平均在每平米3000-4000元，2009年底的燕郊房价大约在每平米6000-7000元，2010年5月随着北京房价飞涨达到高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格。

事实上，在2010年9月，河北出台限制外地人买房贷款政策，燕郊房价曾跌回过每平方米8000元左右的价格。而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌。

到了2011年上半年，燕郊房价基本维持在7000-8000元/平米，且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米，部分项目从均价8500元直降至5500元/平米。直到2013年，燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元上下。

2014年受全国房地产市场降温的影响，燕郊房价再次下调到8000元左右。在2015年的时候，燕郊市场价格继续上涨，达到均价1.6万元。2016年，燕郊市场个别楼盘单价已超2万元。截至目前，个别楼盘的价格直逼每平方米3万元。从这些数据不难看出，虽然燕郊房价屡次大起大落，但从2015年8月，自通州成为北京城市副中心后，燕郊的房价，也是一直在涨涨涨！

环京哪些区域购房需更谨慎

问题 环京地区配套设施较少

燕郊作为一座“睡城”，过去是承接北京外溢的居住需求，现在则是成为一条回报率可观的投资途径。目前，在新房供应断顿的情况下，原本流动性很差的燕郊二手房市场开始活跃起来。据市民罗女士告诉经纬君，去年8月，在燕郊房价大涨的时期，她和家人在燕郊投资了一套50多平方米的房子。“当时买的时候，单价在每平方米2万元左右，目前可以卖到每平方米3万元的价格。”据罗女士介绍，这套房子自从过户，她和家人仅去看过两次，完全是为了投资，并不是作为刚需住房。

像罗女士一样，去年买房，今年转手就要卖房的购房者，在燕郊不在少数。据燕郊一位李姓售楼员介绍说，他此前一直在北京链家卖二手房，现在到燕郊做新房销售已有3年。“燕郊限购前，客户一次性购买多套房的情况，十分常见。”

易 居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，像燕郊这样的环京区域楼市虽然有较大的投资属性，但同时也承担了部分自住需求，比如刚需外地人群、度假养老人群等。但是，从目前的情况来看，大部分区域还处于开发建设中，无相应配套设施。

严跃进说，对于环北京各区县而言，京津冀一体化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题。亚豪机构市场总监郭毅也表示，虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好，但如果没有大的、特别是政府推动的大项目，地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来，也就不可能给区域带来特别大的拉动。

专家观点

北京大兴周边区域仍具投资价值，香河、宝坻等性价比减弱

那么，到底环北京区域的楼市是否值得投资，哪些区域购房又需更加谨慎？

严跃进告诉经纬君，从市场成长性的角度看，类似大兴机场周边的区域实际上还是有很好的投资价值的，对于此类区域来说，包括永清、固安等，都有很好的成长价值。当然从投资谨慎的角度看，类似香河、宝坻等区域的投资性价比会减弱，所以这个时候投资相对要考虑更多的问题。

另外从大趋势看，京津冀的概念正被目前的环京概念所替代。至少从房地产市场角度看，此类概念过热，后续要警惕相关楼盘随意涨价的做法。此外，大厂和香河等虽受燕郊的影响，但公共交通等配套还没跟进。怀来和永清也难以形成市场热点，此类城市成长空间会相对较小，投资需谨慎，“这一波购房者中，还是有人会高价接盘，但风险比较大。”

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