三大降温信号出现房地产拐点真的来了！

国家统计局昨日发布了2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。中国10月70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，9月为64城；环比看，北上广深分别涨0.2%、涨0.1%、涨0.2%、跌0.5%。

针对10月份70个大中城市商品房价格多数涨幅收窄，但总体仍然处于上涨态势中。很多人觉得奇怪，明明全国楼市在降温，为何70个大中城市新房价格数据却显示多数地方的新房价仍在上涨呢？

对此，有专家表示：由于限价政策、部分城市新房双合同的影响，新房价格存在一定程度上的失真在所难免。相比新建住宅限价，二手房的价格更代表市场真实的价格。

而我们认为，考虑到地方政府限价政策，新房价格失真恐怕难以避免，但二手房市场更反映出楼市的冷暖，特别是一线热点城市，目前，北京、上海等一线城市二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。同时，从国家统计局公布的数据来看，国内楼市降温信号已经十分明显。

降温信号一：一线城市新房销售全面腰斩

虽然，从10月新房价格涨跌环比来看，相较9月份，北京、广州微涨0.2%，上海涨0.1%，深圳则下降了0.5%。同比增长方面，深圳、上海较上年同期下降0.4个百分点。

但是，多数一线城市面临大量新房入市，购房者却买者廖廖的尴尬境况。也就是说，随着房地产调控的持续发酵，购房者的预期在改变，很多购房者处于观望状况，不愿意轻易入市购房。

进入10月以后，为了避免房地产市场出现“惊九阴十”，尽快回笼资金，房企推出多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等。

但由于下半年商品房集中大量入市，房地产调控持续进行，房企的销售业绩还是不甚理想，有的项目打出85折等优惠促销活动，也仅是完成了一半的销量，这与过去开盘即秒杀的情况相比太过惨淡。

降温信号二：二手房开始下跌降温已开始

在二手房价格方面，除了四大一线城市，还有厦门、丹东、三亚、石家庄、杭州、海口、泉州等二三线城市。而厦门、三亚、丹东等部分热点城市房价正在下跌，这三个城市房价下跌有风向标的意义。

以厦门为例，2016年8月，国家统计局发布的7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一，彼时厦门新房价格连续17个月上涨。而厦门也是最早进入下跌通道的。厦门楼市去年9月最高时6万元/平方米，现在跌至4.5万元/平方米。短短的一年多时间里，厦门房价就跌去了25%。

二手房价格在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，从“金九银十”开始降温，目前重点城市二手房成交量继续以下降为主，已有10城均价连续两个月下跌。预计未来几个月，二手房价格下调城市和下调幅度将会继续加大，新建住宅部分城市也将逐步开始调整。

降温信号三：数据指标回落，开发商日子不好过

1-10月，房地产开发投资、新开工、土地购置面积、销售面积和销售额、到位资金等各个指标增速全面回落。有业内人士表示，房地产各指标增速回落符合预期，全国楼市入秋，未来楼市将进入“零增长或负增长区间”，开发商们的日子不会好过。

值得注意的是，销售面积指标，该指标增速从2016年4月达到本轮周期高点后一直回落，今年5月至7月有所反弹，此后又持续回落，目前已经接近零增长，预计年底该指标增速会出现零点以下的负增长。

此外，房企到位资金增速（7.7%）小于开发投资增速（9.7%），意味着房企回笼资金和融资增长慢，花钱速度快，如果这个差距持续存在，并且进一步拉大，房企资金面将持续趋紧。

房地产三大降温信号已出现，分别是：新房走势平稳，但成交量持续下降；热点城市二手房出现“量价齐跌”；房地产的各项新公布数据增速都在回落。但楼市调控政策不会放松，未来国内房地产市场将会继续收紧，仍然会维持高压状态，楼市去投机化不会半途而废。

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