击鼓传花“2.5线城市”房价涨幅路线图

继一线城市以后，天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南、青岛等城市地王频仍出现。

伐鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市对比购置力稍弱，但相同为副省级的城市，好比郑州、济南等。

日前，济南东部唐冶新城，不只有楼盘在开盘2小时内售罄，还有投资客在楼盘开盘现场果然加价卖号、炒佃农摇到号效果然加价3万至15万不等倒号；浙江湖州某盘开盘，多组客户抢1套房子，2个小时卖完一栋楼。

截至9月21日，济南新建商品住宅的网签量已经冲破了95000套（近三个月未扣减消除网签的数目），而依据济南市建委公布的官方数据，去年全年累计网签一手住宅90185套，刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说，济南八个半月卖出的住宅就超出了去年全年的总量。

土地市场也开始抢地。9月19日，青岛高新区一地块进行网上拍卖，在经太长达近8小时、550轮的激烈激战后，北京融创立设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块，溢价率高达341%；9月20日举办的南京第二场土地拍卖，七幅地块所有熔断，进入待摇号环节。

同策询问研究部总监张雄伟分析指出这一波“2.5线城市”的房价退潮遭到一线城市影响。例如上海春节事后市场的热销带起率先回暖，“325”新政以后，上海的市场需求外溢到周边强二线城市。

比较核心的二线城市与非核心“2.5线城市”，强二线和弱“2.5线城市”之间短时间的市场去化周期，从年初体现能够看出差别，这致使各个城市之间复苏时间不一样，从而不难发现房价上涨“伐鼓传花”的线路图。

例如南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右，目前合肥只有2～3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来以后，库存周期下降，市场被带起，各地短时间市场界面的不一样，致使城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差别性两大主因。

熟悉的套路

上述融创拍卖结果一出来，红岛楼盘随即传出封盘调价的消息，该片区被推到风口浪尖。一方面规划利好倾斜，另外一方面，红岛高新区新房去化提速，如今库存已不多。一位胶州业内人士表示，与青岛一隅之隔的胶州楼市也许很快也要火了。

而在济南，地价狂飙之下带动房价上涨。唐冶新城北边的郭店板块，调价刚刚真实产生过。9月21日，通过311轮竞价，荣盛以12.05亿元竞得郭店一宗住宅用地，楼板价达到6379元/平方米，溢价719%。参加竞价企业11家，包含：万科、绿地泉景、保利置业等著名企业。

就在当天下午，地块附近的中建地产某盘，上调了500元/平方米。据当地销售人员体现，附近的楼盘都跟风调价。

有关于50后60后，进入墓室后在东南角点一支烛炬。入市需谨严。

9月20日，济南唐冶新城鲁能泰山七号开盘，1224套房子开盘被抢空。据中介人员透露，有客户上午刚在千余名购房大军中摇到号，下午就把信息挂在了中介转手赚差价。买房靠关系这样的情形也出现了，跟开发商有关系的一些客户，先交几万块钱定金，提早拿到必定命量的号，在现场对那些有需求的人，以1万块钱一个号的价钱出售。

唐冶片区一个楼盘负责人透露，投资需求能占到总需求的25%至30%。投资客不只有当地人、上海人，甚至一些三线城市例如莱芜等地都有人来济南投资房产。

从年初开始的地王和三月开始的抢房，通过半年的延续和分散，早已从一线城市整体铺向二线城市，甚至三线热点城市也已出现。来自同策询问研究部的数据可见，济南今年8月份卖出房子10028套，同比2015年8月的6573套，大涨53%；青岛8月卖房18459套，同比大涨77%。

在流动性富余的大背景下，有投资客甚至列出一张买房投资线路图：北京、上海、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、南京、苏州、厦门（楼盘）、合肥、武汉、郑州。

“2.5线”城市上涨线路图

9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价钱更改情形》国家统计局数据显示，70个大中城市房价整体仍呈上扬态势，且房价上涨的城市数目显著增加，上涨的城市由7月的51个增至64个；且各类城市的环比增幅均有扩展，一二三线城市新建商品住宅价钱指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%；在8月，郑州房价增幅达5.6%，领涨全国。紧随其后的是上海、无锡（楼盘）、合肥、福州（楼盘），同时，南京、厦门、北京、石家庄（楼盘）和天津增幅也较大，以上热门城市占领8月环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超出10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超出40%，上涨幅度赶超四个一线城市。

目前新一轮房价领涨点开始向郑州、无锡等热点二三线城市倾斜，此类城市房价开始直线爬升。8月份济南新房价钱环比上涨3.2%，创下近九年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位，从去年8月开始，济南房价已经完成了13连涨。一天一涨价，在济南并不是虚传。

华夏地产首席分析师张大伟直指，这一波投资潮像有“蝗虫效应”，从杭州、嘉兴（楼盘）、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州（楼盘）。对比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典范的特色是分化+暴涨。

张大伟以为，地王化是房价伐鼓传花的主要缘由。华夏地产研究中心数据显示，二线城市、“2.5线城市”逐步成为地王最集中区域，包含杭州、苏州、南京、天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南等城市地王频仍出现。

从近期各地方政府的政策来看，继苏州和南京二套房贷首付比例提高后，杭州、厦门也重启了限购政策。这也许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来说，因为房价同比涨幅超出10%，而且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推进这些城市房价持续上涨，这也就意味着这些城市存在出台调控办法，通过“提首付、降杠杆、控投资”的方法为高烧的楼市降温的也许性，同时，土地市场也也许出台“控地王”办法。

济南当地一位业内人士指出，这一轮房地产热与2009年那波特别类似，都是政策刺激银根宽松，开发商融资本钱极低，钱多得是。问题在于，2009年那波只是部分“面粉”贵过“面包”，而这一次，绝大部分一二线城市都是“面粉”贵过“面包”，开发商尽管多挣了很多钱，但一个地王就还归去了。

张大伟以为，房价上涨在前3月出现降温后，再次出现显著升温：主要有信贷持续超发与地王广泛出现两个缘由。

9月14日，央行公布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短时间贷款增加1469亿元，中长久贷款增加5286亿元。

个人贷款的中长久贷款傍边，基本是住房按揭贷款，8月个人贷款傍边的5286亿元中长久贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮仍然澎湃。

前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，对比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51%。

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